Concernant les droits d’enregistrement

Le taux des droits d'enregistrement applicables en cas de vente de droits sociaux varie selon la nature des titres sur lesquels porte l'opération (parts sociales, actions ou participations dans des sociétés à prépondérance immobilière).

Notez que les "sociétés à prépondérance immobilière" sont des structures dont les titres ne sont pas négociés sur un marché règlementé d'instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation, et dont l'actif brut total est constitué pour plus de la moitié :

• d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ;
• ou de participations dans des personnes morales non cotées en bourse et elles-mêmes à prépondérance immobilière.

La cession de titres de ce type de société est soumise aux droits d’enregistrement au taux de 5 %.

Quant à la vente de parts d'organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) et de sociétés d'économie mixte qui exercent une activité de construction ou de gestion de logements sociaux, elle est soumise aux droits d'enregistrement au taux de 0,1 %, puisqu'il est expressément précisé qu'il ne s’agit pas de « sociétés à prépondérance immobilière ».

A l'inverse, la cession de titres de certaines sociétés foncières agréées entreprises solidaires d'utilité sociale (ESUS) sous mandat "services d'intérêt économique social" (mandat SIEG) est soumise aux droits d'enregistrement au taux de 5 %, puisqu'elles sont considérées comme des « sociétés à prépondérance immobilière ».

Pour rétablir l'équilibre fiscal entre les organismes HLM et les sociétés d'économie mixte d'une part, et les sociétés foncières agréées ESUS assurant un SIEG d'autre part, il est désormais expressément prévu que ces dernières ne soient pas non plus considérées comme des « sociétés à prépondérance immobilière », toutes conditions par ailleurs remplies.

Concernant la TVA

• Logement social

Actuellement, les livraisons de locaux et les livraisons à soi-même de travaux dans le cadre de l'acquisition-amélioration financées par un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) ou un prêt locatif à usage social (PLUS) sont soumises à la TVA au taux de 5,5 %.

Pour mémoire, on parle de "livraison à soi-même" pour désigner l'opération par laquelle une personne obtient, avec ou sans le concours de tiers, un bien meuble ou immeuble, ou une prestation de services à partir de biens, d'éléments ou de moyens lui appartenant.

Désormais, ce taux réduit de TVA s’applique aussi :

• aux livraisons de locaux ainsi qu’aux livraisons à soi-même de travaux dans le cadre de l'acquisition-amélioration qui sont financées par un prêt locatif social (PLS), dès lors que les travaux consistent en une transformation en logements locatifs sociaux de locaux à usage autre que l'habitation ;
• aux livraisons de logements qui résultent d’une vente d’immeuble à rénover ;
• aux livraisons à soi-même de logements sociaux dans les cas où les travaux réalisés dans ce cadre ont rendu l’immeuble à l’état neuf.

• Logements intermédiaires

Certaines livraisons de logements bénéficient du taux réduit de TVA de 10 %, sous réserve du respect de nombreuses conditions.

Ainsi, il est notamment prévu que les terrains des logements à construire doivent être situés sur le territoire d'une commune comptant déjà plus de 35 % de logements locatifs sociaux, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou être intégrés dans des ensembles immobiliers au sein desquels la proportion du nombre des logements locatifs sociaux excède 25 % des logements de l’ensemble immobilier.

Concernant cette dernière condition, notez que pour les livraisons de logements pour lesquels le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2022, ou pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour lesquelles l’acte de vente ou le contrat préliminaire est signé à compter du 1er janvier 2022, le taux de 35 % est abaissé à 25 %.

Concernant l’impôt sur les sociétés

Le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise en recouvrement au cours de l’exercice pour certains logements dont la construction est achevée à compter du 1er janvier 2023 fera naître, toutes conditions remplies, une créance d’impôt sur les sociétés (IS) non imposable d’égal montant pour les personnes suivantes :

• organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), sociétés d’économie mixte ou sociétés anonymes de coordination entre les HLM ;
• organismes soumis au contrôle de la société Action Logement Immobilier ;
• personnes morales, y compris celles exonérées d’IS en application d’une disposition légale, dont le capital est détenu directement ou indirectement, en totalité, par des personnes passibles de l’IS ;
• établissements publics administratifs ;
• caisses de retraite et de prévoyance.

Ce dispositif exceptionnel s’applique pendant une durée de 20 ans à compter de la 1re mise en recouvrement de la taxe foncière pour les logements concernés.

Source : Loi de finances pour 2022 du 30 décembre 2021, n°2021-1900

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